|
Usura nei Mutui:
L’usura in concreto secondo l’art. 644, comma 3, c.p. è la rilevanza delle commissioni, remunerazioni e spese di cui all’art. 644, comma 4, c.p. L’usura può essere definita come PRESUNTA (oltre la soglia) o CONCRETA (entro la soglia art. 644 c.p. comma 3)..
L’introduzione del disposto legislativo n.108/96 ha posto un limite oltre al quale gli interessi sono considerati usurari.
Per la verifica del rispetto della soglia di usura la legge dispone che si tenga conto delle commissioni, remunerazioni a qualsiasi titolo e delle spese, escluse quelle per imposte e tasse, collegate all’erogazione del credito. Al ministro del Tesoro viene demandata la pubblicazione trimestrale, a partire dal II trimestre ’97, del limite di usura.
Si intendono usurari gli interessi che superano il limite nel momento in cui sono promessi o comunque convenuti, a qualunque titolo, indipendentemente dal loro pagamento.
L’art. 1815 c.c. prevede che qualora siano convenuti interessi usurari la clausola è nulla e non è dovuto alcun interesse.
Parte della giurisprudenza, considerando troppo penalizzante tale norma, propende per l’applicazione dell’interesse legale o dell'annullamento dell'interesse per la singola rata considerando nulla ma non illecita la clausola relativa al tasso di interesse.
Premessa:
Il presente Software consente di:
a) Valutare il superamento del tasso di usura in una operazione di ammortamento di un mutuo, con rate costanti e tasso fisso, oppure con rate variabili e tasso variabile.
b) Procedere ad un ricalcolo del piano di ammortamento attraverso nuove plausibili condizioni. Ne proponiamo alcune.
Il Tasso di usura è fissato per legge attraverso un algoritmo che utilizza il TEGM (tasso medio effettivo globale) calcolato dalla Banca d'italia per varie forme di finanziamento,in particolare per i mutui a tasso fisso e variabile.
 Scheda Tassi Usurai
Il Tasso applicato al mutuo che viene utilizzato come confronto con il tasso usurante è invece ottenuto come tasso massimo possibile applicabile somma del tasso annuo nominale e tasso di mora applicato.
Nel caso che gli interessi applicati annualmente per una o più rate superino la soglia di usura, le interpretazioni giurisprudenziali divergono con alcune sentenze che ammettono la cancellazione degli interessi per le rate coinvolte mentre in altre interpretazioni si arriva all'intera nullità del contratto con restituzione della sola quota capitale senza interessi.
Sentenze Tassi Usuranti nei mutui
L’applicativo è stato sviluppato per redigere un nuovo piano di ammortamento (in presenza di rate) il cui tasso di interesse sia superiore a quello usuraio, menzionando le principali casistiche riscontrate nella pratica dei contratti di mutuo ipotecario.
Utilizzo del software:
Il software è di libero utilizzo ed è stato realizzato con l'intento di fornire all'utente la possibilità di effettuare una autovalutazione sulla presenza, nel proprio mutuo, del superamento della soglia di usura e di calcolare l'effetto di questo sul proprio piano di ammortamento.
Lo scenario iniziale è quello di un mutuo già erogato in regime di capitalizzazione composta,con rata mensile, di cui sono noti gli interessi applicati e le rate pagate fino alla data odierna.
Modificando opportunamente i parametri disponibili, sarà possibile valutare la presenza del superamento della soglia di usura, potendo stendere un nuovo piano di ammortamento in cui gli effetti ne vengano eliminati, con la possibilità inoltre di cambiare il regime di capitalizzazione da composto a semplice.
In queste nuove ipotesi, le risposte che si ottengono dall’applicativo corrispondono a diversi possibili scenari che qui di seguito menzioniamo nel dettaglio.
Scenario 1 - Stesura del piano di ammortamento senza usura con calcolo della rata , secondo i parametri fissati inizialmente.
Scenario 2 – Conguaglio con rata ridotta L’utente, in corrispondenza della rata scelta per il calcolo (parametro da inserire), riceve un conguaglio a proprio favore (importo negativo nella riga-conguaglio) e per le successive rate residue paga l’importo della rata corretta (diminuita in caso di passaggio dal regime di capitalizzazione composta a quello semplice).
Scenario 3 - Conguaglio mutuo interrotto ridotto L’utente, in corrispondenza della rata scelta per il calcolo (parametro da inserire) riceve o versa un conguaglio (importo positivo a debito, negativo a credito) per estinguere il mutuo.
Scenario 4 – Rata Ridotta In corrispondenza della n-esima rata scelta per il calcolo (parametro da inserire), il mutuatario riceve un nuovo piano di ammortamento le cui successive residue rata da pagare sono di importo ridotto.
Scenario 5 - Termine anticipato Il piano di ammortamento, mantenendo inalterata la rata inizialmente calcolata, termina in anticipo rispetto al termine naturale previsto.
Campi di input:
Data Prima Rata Mutuo - Mese ed Anno di pagamento della prima rata di rimborso del mutuo. Corrisponde generalmente al mese successivo a quello di corrispensione del mutuo stesso.
Capitale - Importo del mutuo erogato.
Durata - Numero di mesi necessari per il rimborso del mutuo.
Tasso Nominale Annuo - Tasso applicato (inizialmente in caso di mutuo a tasso variabile) convertibile mensilmente.
Tassi Variabili - I valori delle variazioni dei tassi nominali annuali devono essere inseriti nel formato mese ; anno; tasso nell'apposita finestra come illustrato nella figura sottostante. La realizzazione del testo può essere più semplicemente realizzato in excel e salvato in formato .csv e successivamente aperto con un editor di testo e copiato nel campo.
Il valore di un tasso inserito non varierà fino alla successiva variazione inserita. Dopo la data attuale il valore dei tassi tornerà ad essere quello fissato inizialmente.
Regime Finanziario - Indica se il mutuo debba essere ricalcolato in capitalizzazione Composta o Semplice
Tipologia Usura - Modalita di calcolo applicata in presenza di superamento del tasso di usura per una singola rata. 1)Usura Temporale Tasso 0: Il tasso applicato è nullo per la singola rata dove si è superato il tasso soglia usura. 2) Usura Originaria Tasso 0: Il tasso applicato è nullo per la tutte le rata se almeno in una rata si è superato il tasso soglia usura. 3)Usura Temporale legale: Il tasso applicato è quello legale per la singola rata dove si è superato il tasso soglia usura. 4) Usura Originaria Legale: Il tasso applicato è quello legale per la tutte le rata se almeno in una rata si è superato il tasso soglia usura.
Tassi Mora- I valori delle variazioni dei tassi di mora devono essere inseriti nel formato mese ; anno; tasso nell'apposita finestra come illustrato nella figura sottostante. E' possibile inserire sia il valore del tasso usura totale che il delta da aggiungere al tasso applicato al mutuo (aggiungendo il '+' davanti al valore del tasso).
Il valore di un tasso di mora inserito non varierà fino alla successiva variazione inserita.
Data Calcolo - Mese ed Anno di riferimento nel quale verrà effettuato il nuovo calcolo del piano di ammortamento.
Aliquota Maggiorativa - Tasso maggiorativo che può essere aggiunto al tasso soglia usura.
|
